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PROJET DE RENOVATION DES SOUS-STATIONS Le 23 mars 2002 - Michel PILLOT
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Le but d'une union de copropriétaires est la gestion d'intérêts communs, en particulier l'entretien et la conservation d'un patrimoine commun constitué de terrains, de bâtiments et d'installations diverses indispensables à la vie même de la copropriété. Parmi ces installations, celles concernant le chauffage et la production
d'eau chaude sanitaire s'avèrent de première nécessité. En ce domaine,
l'USGT n'a pas failli à sa mission. En effet, après les grands travaux de réhabilitation réalisés de 1987 à 1989, les copropriétaires ont décidé de faire :
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Depuis l'origine des Grandes Terres, chaque square comporte une sous-station située en sous-sol du bâtiment Nord-Sud. Dans chaque sous-station arrive le réseau primaire de chauffage venant de la chaufferie centrale. Ce réseau primaire est prolongé en deux circuits secondaires qui assurent une double fonction :
Cette eau chaude est traitée dans la sous-station, et de ce fait elle est
réputée sanitaire mais non alimentaire. Cependant, il est important de savoir
que, pour le réchauffage de l'eau dans l'échangeur de calories en
sous-station, les circuits d'eau sont totalement séparés et ne font qu'une
traversée ; l'un apporte les calories et l'autre les prélève. |
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On trouvera ci-dessous et ci-après le descriptif et le schéma de principe des installations nouvelles établis par le bureau d'études Ballerey : Sous-station type - état futur - rénovation préparation eau chaude sanitaire
(A) Le fluide primaire pénètre dans chaque sous-station à une température
de 90°C. NOTA : - Ce projet permet d'éviter la stagnation de l'eau chaude dans un ballon de gros volume. - Cette eau est brassée par les pompes (6) pendant les périodes nocturnes quand les occupants ne puisent pas l'eau chaude sanitaire. Les principales évolutions ont pour but d'améliorer les points suivants : La circulation du fluide primaire Le remplacement des bouteilles de mélange (bouteille de détente) permettra une amélioration de la circulation du fluide primaire et permettra de diminuer la vitesse de celui-ci dans les sous-stations. La répartition des besoins entre le chauffage et l'eau chaude sanitaire sera ainsi plus équilibrée. L'amélioration du traitement et de la qualité de l'eau chaude sanitaire La mise en place d'un adoucisseur sur l'alimentation en eau froide de la production d'eau chaude sanitaire permettra de diminuer de façon très importante les dépôts de calcaire sur les échangeurs de production d'eau chaude sanitaire et sur l'ensemble de la tuyauterie. Il faut rappeler que le passage à 60°C de la distribution de l'eau chaude sanitaire décidé pour diminuer les risques de légionellose aggrave l'entartrage des canalisations. L'amélioration de la production de l'eau chaude sanitaire La suppression des ballons d'eau chaude sanitaire de grande capacité permettra d'améliorer le fonctionnement de la production et de la distribution, mais aussi de diminuer les risques de prolifération de la légionella. Le choix d'une production semi-instantanée par rapport à une production instantanée, accompagné d'un système de stockage de l'eau chaude sanitaire à haute température (65°C environ) et d'un mitigeur assurant une distribution à 57°C ou 60°C, permettra, là encore, d'améliorer la qualité sanitaire de l'eau chaude. Cohérence avec le texte précédent du bureau d'études Ballerey sur les points (6), (7), (8), (9) et (10). La rénovation des locaux Afin de compléter les travaux d'amélioration technique, il est indispensable de prévoir les mises en conformité et de profiter de cette occasion pour effectuer la remise en état des locaux. |
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Les premières estimations de coût ont été faites début 2001. Elles se
montaient à environ 2 millions de francs (environ 300.000 euros) et
correspondaient à une base minimale de travaux limités à la simple
modification des installations. L'ensemble des nouvelles propositions augmentait fortement le coût de la rénovation qui atteignait environ 4,4 millions de francs (environ 670.000 euros). Ce montant a été jugé beaucoup trop élevé par le groupe de travail "rénovation des sous-stations" créé à l'intérieur de la commission Bâtiments et VRD. Après plusieurs réunions avec les différents intervenants, il a été procédé à une redéfinition des travaux en les groupant et les classant par nature et par priorité dans les options techniques en fonction des coûts. Ainsi, on arrive à deux grands groupes :
A ce moment-là, nous avions le choix entre deux systèmes de traitement de
l'eau : Le coût, en investissement, du procédé électrolytique est supérieur
d'environ 200.000 francs (30.000 euros), mais il n'entraînerait aucun surcoût
d'exploitation. Le système par adoucisseur et traitement filmogène engendre un
surcoût d'exploitation d'environ 295.000 francs (45.000 euros) par an dû au
coût des produits (sel et filmogène) et à leur incidence sur la maintenance. Ainsi, l'exploitant ELYO prend à sa charge 369.000 francs (56.250 euros)
au titre du contrat de maintenance : En effet, il est difficile de connaître les origines des bruits émis en sous-station. Des mesures sont à faire avant et après travaux. Les moteurs électriques des pompes ont tous été revus mais les paliers (coussinets) n'existent plus en pièces de rechange. Dans l'avenir, en cas de panne, ces moteurs électriques d'origine à paliers seront remplacés par des moteurs à roulements à billes. Le niveau sonore sera sans doute un peu plus élevé et il faudra alors probablement adapter les dispositifs antibruit au fur et à mesure des nécessités. Le conseil de gestion s'est réuni le 21 mars 2002 pour statuer sur le projet
de rénovation des sous-stations à présenter aux assemblées générales de
mai-juin 2002. Le choix du système de traitement de l'eau s'est porté sur un
adoucissement par résine et sel doublé d'une protection filmogène. Les
conseillers se sont appuyés en majorité sur l'efficacité et les performances
du système tout en tenant compte des coûts induits. Le bilan économique du projet de rénovation des sous-stations qui sera proposé aux prochaines assemblées générales est le suivant : 1. Coût des travaux (devis ELYO ) * Génie climatique
* Génie civil
2. Coûts annexes
3. Coût total
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En tenant compte de la quote-part de la mairie pour l'escalier 5bis du square de Versailles, dans la proportion de 20 sur 1.490, soit 6.681 euros ou 43.828 francs, le montant total à financer est ramené à : 491.095 euros ou 3.221.368 francs. Les copropriétaires auront le choix entre deux formules de paiement :
Appartement Surface Tantièmes F3 52m² 277 - F3 53m² 283 - F4 63m² 334 -
F4 66m² 350 - F4 67m² 355 - F5 77m² 406 - F5 81m² 426 - F5 81m² 427 - F5
81m² 428. |
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Tous les montants indiqués sont bruts, hors subventions possibles que l'USGT étudie actuellement. La seule subvention sûre est celle de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH), destinée aux copropriétaires bailleurs et maintenant aussi aux copropriétaires résidents à faible revenu. Elle fera l'objet d'une résolution séparée. Les retraités peuvent également obtenir des subventions auprès de leurs caisses de retraite |
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7 - Délai de réalisation des travaux Les travaux débuteront en août 2002, soit deux mois (délai réglementaire) après la dernière assemblée générale. Ils se dérouleront au maximum sur une période d'un an. |
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Les copropriétaires des Grandes Terres doivent réussir cette prochaine étape de la rénovation de leurs installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire dont les sous-stations sont le dernier maillon essentiel. Après, il ne restera éventuellement que le changement des petites liaisons du circuit primaire entre certains bâtiments. Là, nous savons que l'état des tuyaux n'est pas encore critique et que les dispositions déjà prises nous permettent d'attendre et de faire face rapidement à tout incident. Le 23 mars 2002 - Michel PILLOT - RENOVATION DES SOUS-STATIONS .........................................haut de page
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